| 分类:单机 / 冒险解谜 | 大小:62.147 MB | 授权:免费游戏 |
| 语言:中文 | 更新:2025-09-29 00:31:20 | 等级: |
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2025-09-29 00:31:20
作者 | 李秋悦
编辑 | 江江
视觉 | 诺言
当房价高企时,人们常用 " 老破小 " 指代某一类型的房子,提醒消费者谨慎购买——这些房子通常始建于上世纪八九十年代,户型面积不超过 70 平米,普遍缺乏电梯、停车位以及物业管理,给人留下 " 脏、乱、差 " 的印象。
如今,风评变了,社交媒体上出现了不少拥护 " 老破小 " 的人。
他们甚至发明了 " 远大新 " 一词对 " 老破小 " 进行呵护。比如,在选 " 老破小 " 还是 " 远大新 " 的帖子下,人们争论得热火朝天,有人说 " 老破小 " 太旧,就有人会说 " 远大新 " 太偏 ……
社交平台上关于 " 老破小还是远大新 " 的投票
二手房打败了新房?宏观数据证明了这一点。
近日,国家统计局公布了今年 1 — 10 月全国商品房销售的相关数据,数据显示,全国新建商品房销售面积同比下降 6.8%,销售额同比下降 9.6%。
而今年 1 — 10 月,全国二手房交易网签面积同比增长了 4.7%,二手房在交易总量中的占比达 45%。上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过 10%。
2025 年 1 月 70 个城市二手住宅销售价格指数 / 图源:中国商报
换句话说,今年以来,全国一手房、二手房的成交面积分别呈现出一降、一升的态势,二手房对新房的替代效应逐步显现。
随着交易端放开限购、限售,信贷端降低首付比例、下调房贷利率,政策不断利好房地产市场,二手房正在逐渐成为市场交易的主力,供需结构正在发生深刻的变化。曾经被人们唾弃的老破小,现在被人们抢破头。
可是,那些 " 捡漏 "" 抄底 " 老破小的人,他们到底图什么?
今年 4 月中旬到 8 月初,张隽一直忙着装修他在北京二环边上新买的 " 老破小 "。在这期间,他碰上了和他住着同户型同楼层的邻居。
邻居问他:多少钱买的?
他说:500 个出头。
邻居当即对他感慨了一句:那你(买的)是真便宜。
邻居的房子是两三年前买的,在六层高的步梯房里,买了一套在三楼的两居室,70 平方米左右,花了 580 万元。
北京的城市景观 / 图源:pexels
张隽则是去年年底买的,不算各种税费纯房的价格是 508 万元。他告诉盐财经记者,房价松动是他选择在去年 12 月份买房的重要原因。
数据显示,截至 2024 年 7 月,一线城市的二手房价格就已经回落至 2016 年水平。而今年二手房的价格仍在下跌,根据中指研究院发布的数据,2025 年 10 月,全国 100 个城市二手住宅平均价格为 13268 元 / 平方米,环比下跌 0.84%,同比下跌 7.60%。截至 10 月,百城二手房价格已连续 42 个月环比下跌,房价泡沫正逐步出清。
一线城市的二手房价格仍在下跌 /《树影迷宫》剧照
至于为什么不买 " 远大新 ",张隽的理由有很多。其中之一是他不喜欢住高楼层,今年年初他刚卖掉北京四环外 23 楼的两居室。
相较于 " 老破小 "," 远大新 " 的高楼层意味着人口密度更大,小区更拥挤,没有那么安静。一个典型的例子是,早上上班的时候,张隽等电梯的时间久," 幸福感没那么多 "。
" 远大新 " 的高楼层,需要等电梯的时间更久 /《眼泪女王》剧照
除此之外,张隽对二者的公摊面积差异也深有体会。
新买的 " 老破小 " 是一梯两户,之前那套 23 层的房子则是一梯六户,后者的公摊面积要比前者大很多," 觉得不太值 "。
张隽还很担心高楼层未来的维护问题,毕竟 " 远大新 " 最终也会变成老房子," 高楼层电梯、外墙维护成本高,居住人口又多,将来怎么去维护,谁去维护,经费怎么掏这些都不知道 "。
相比之下,他已经看到了 " 老破小 " 翻新的成功案例。他在北京二环上班,单位附近的 " 老破小 " 居民楼直接在原址上重拆重建了。
" 老破小 " 重新装修好入住后,张隽感到最幸福的就是上班近。" 对年轻人来说,每一天的时间都挺有限的,尤其像北京的这个早高峰、晚高峰,那太可怕了。" 现在住进 " 老破小 ",他骑个电动车去单位只用 10 分钟,早上能多睡会儿。
11 月 6 日,参观者在住博会上参观 / 新华社记者潘旭 摄
当然,二手房周边的配套设施也很完善。张隽的北边是王府井生活中心,南边是凯德茂大厦,东边有个万达广场,西边稍远一点就是西单了。小区附近有菜市场、公园和学校,还有两家三甲医院。
也正是因为核心区土地资源的稀缺性进一步巩固了其价值,张隽发现,目前房价并没有太大波动。
不过在今年 1 月份同样买了 " 老破小 " 的王芸,就没这么幸运了,她的房子目前已经跌去十多万元。但她觉得能够接受这样的价格波动," 因为这套房子是我很钟意的一套房子,如果再让我去挑,我估计这样钟意的就很难了 "。
王芸是浙江绍兴人,明年 55 岁,马上就要退休,她一直想给自己找套养老房享受退休生活。
2024 年 3 月,杭州市出台取消二手房限购政策后,她来杭州看了好几次房,最后决定买下西湖边上的 " 老破小 "。
2024 年 3 月,杭州市出台取消二手房限购政策
这是一套 1990 年代的商品房,在一楼带个小花园,两室一厅,50 多平米。小区西门出去是杭州植物园,走南门过了马路就是西湖十景里的曲院风荷、苏堤春晓。王芸说自己有 " 西湖情结 ",就想早上起来能到西湖边上散散步,晚饭后再溜达溜达,定居在一个风景优美的地方。
由于还没退休,这套西湖的房子现在暂时出租,王芸一个月还能收到 4000 元的租金,成为一种能产生现金流的资产。对比 264 万元的房价算出来的租售比,她算了算," 房租收益略高于存银行,挺好的 "。
总的来说," 老破小 " 的抢手并非偶然。它反映了房地产价值逻辑正在从过去追逐暴涨的 " 投资品 " 属性,向回归居住本质的 " 耐用消费品 " 属性转变。
在大众认知里,优质教育资源的稀缺性也使得 " 学区 " 成为 " 老破小 " 最坚挺的价值护城河。事实上,也的确有不少中产父母是奔着学区房,而买的 " 老破小 "。
今年 8 月,刘丽一家在成都一环边上买了一套 70 多平的 " 老破小 "。她对盐财经说 " 老破小 " 不是最好的选择,但已经是现阶段她迫于无奈作出的最佳选择。她有两个孩子,大的明年上初中," 主要就是想把孩子弄来读书,成都教育至少在四川还是最好的 "。
成都一环的城市风光 / 新华社记者刘坤 摄
房子是用公积金贷款买的,首付三成,房价含税费,一共 100 万元。
刘丽说,新房价格确实负担不起,隔壁小区的电梯房要 3 万多元 / 平。她又想让孩子上更好的学校,所以二圈层的房子她也没有考虑。
王梅也是一个母亲,不过她考虑的远不止于要让孩子上一所好的学校。连着两个月,基本上每个周末她都和老公在看房子,新盘、次新房、" 老破小 " 都看,最终买了一套位于天津市河西区的 " 老破小 "。
天津市老小区外立面 / 图源:pexels
在仔细比较了房子周边的 " 人口素质 " 后,王梅下定决心放弃了同价位的外环路次新房,买下这套市中心的 " 老破小 "。
" 可能我让我触动比较大的就是,确实稍微偏远一点的那个房子是好一点、新一点,但是家长的穿着打扮,包括孩子的言行举止,让我感觉差距还是挺大的。" 王梅更满意这套 " 老破小 " 的居住人员构成," 比较简单,就三种人,一种是退休的老头老太太,一种是陪读家庭,还有就是附近医院的医生护士来租房 "。
市中心的 " 老破小 " 居住人员构成较简单 /《小敏家》剧照
王梅一家其实是 " 北漂 ",住在北京市通州区,孩子正在上小学四年级。和市中心相比,她觉得 " 实际上生活下来,医疗跟教育还是差距太大了 "。
比如,在北京她想给孩子报个游泳班,因为在郊区选择就只有一两个;到天津了选择就多很多,周边两公里左右就有五六个,而且可以选择去条件更好的奥体中心。
王梅身边也有朋友把北京郊区的房子卖掉,搬去北京市区 " 老破小 " 的,但她担心 " 这两年经济没那么好,买个 300 万的房子,可能过两年跌到什么多少钱了,真不好说 "。
她在天津市区买的 " 老破小 " 在顶层六楼,59 平米,没什么客厅,南北各一个卧室,总价 105 万元左右。
根据天津市的政策,市区学位紧张,转学需要提前三年买房。王梅赶在今年 8 月前买下了这套 " 老破小 ",首付花了 50 万元,又用公积金贷款贷了 20 年。现在这套房暂时租出去,一个月能收 2700 元的租金," 等于房贷和租金是完全抵消了,就觉得压力没有那么大 "。
天津市中心的夜景 / 盐财经诺言 摄
王梅不是没想过在天津市中心买套新一点、大一点的房子,她也不想委屈孩子。但考虑到最晚孩子读初一就要转过去,房子至少要在手里持有 3 年,多则 6 年," 那这 6 年之内,万一房价下行,说白了,还是没有信心 "。
这种对未来房价波动的担忧,从数据上来看是较为普遍的现象。11 月 4 日消息称,中国人民银行最新发布的《城镇储户问卷调查报告》显示,自今年第二季度以来,已经连续两个季度预期房价上涨的人数不足 10%。
2022 年那一年,邵婷 29 岁,她想在杭州拥有一套属于自己的房子。
她的父母却很反对,认为女孩子没必要自己买房,以后找一个有房的人结婚,或者双方结婚共同买一套房就够了,但邵婷还是坚持在那一年 8 月,买下了位于杭州市西湖区的一套 " 老破小 "。
《家族的形式》剧照
房子在 4 楼,一室一厅,全朝南,面积四十多平;超市、商场、公园、医院基本上都在两公里以内,去公司骑电动车不到 10 分钟," 很适合一个人生活 "。
隔条马路的次新房对她来说,太贵了,也太大了,房价一度要到 8 万多元 / 平。但这套 " 老破小 " 加上各种税费总共 160 万元左右,正好在她的预算内。
不难看出," 老破小 " 总价低,加之近年房贷政策宽松,极大降低了购房门槛,使预算有限的年轻刚需群体能够 " 上车 "。
为了买房,邵婷没有问父母要钱,朋友们支持她,借了部分首付。后来父母看她坚持要在杭州安家,无法动摇,还是帮忙置办了一些新的家电。
邵婷对盐财经记者说:" 我是非常希望能够在自己后面长期发展的城市有一个自己的房子的。"
她是浙江人,高中毕业后去上海念了大学。她不是独生子女,再加上念大学期间她不在家,又赶上老家拆迁,家里很多她小时候的物件、衣服基本上都没有了。逢年过节回家,她觉得那是父母的家了,她想有个自己的家,能放下自己积攒的东西。
社交平台上网友买到的旧房子
邵婷买下的 " 老破小 " 是精装修,前房东保养得很好,邵婷直接拎包入住,目前居住体验都不错,管道老旧了,政府会统一安排定期维修。
只是偶尔想到房价的波动,邵婷心里还是有点难受——现在房子差不多跌了一个首付," 只能心理上说服自己不去想这个事,毕竟自己也住了两三年 "。
38 岁的陈诚也将房子视为自己的 " 避风港 ",一方面房子能给他带来安全感,另一方面他想独立,不再和父母争执婚育观念问题。
2023 年底,他在长沙二环买了套 " 老破小 ",两室一厅,一楼带小院,70 多平,价格不到 50 万元。
10 月 6 日,游客在湖南省长沙市天心阁景区游玩 / 新华社记者陈振海 摄
陈诚对这套 " 老破小 " 倾注了不少时间和精力,装修用了半年的时间,花了 20 多万元。他最喜欢这套房子的院子,这是新楼盘无法具备的优势。他喜欢一个人清静一点,而且有院子的话,养宠物就不需要天天带出去遛了。出了门就是大马路,隔壁是国家级三甲医院湘雅医院,商超、学校等也都在附近,生活很便利。
民政部数据显示,中国单身人口已超 2.4 亿,独居群体庞大。而 " 老破小 " 在地理位置上往往位于城市中心地段,户型面积偏小。这样的特质恰好契合了都市男女的住房需求,上班近,交通便利,去哪儿都方便;适合 1 — 2 个人居住,性价比高。
不止单身男女,哪怕人到中年,有了点积蓄,吃够了租房与通勤的苦,又想为孩子图个好的教育资源,买房的念头一有,极具性价比的 " 老破小 " 就很难不让人心动。
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